盘活优质消费类基础设施存量资产

3月12日，首批2只消费基础设施REITs正式在上海证券交易所上市交易，分别为华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT，标志着消费基础设施REITs正式登陆资本市场。

具体来看，华夏金茂商业REIT成立于2024年1月31日，基金总份额为4亿份，发售价格为2.67元/份，募集资金10.68亿元。基金运作方式为契约型封闭式，存续期30年。本次上市交易份额为9347.9万份。

嘉实物美消费REIT于2024年1月31日正式成立，认购价格为2.383元/份，本次发售总份额为4亿份，募集金额为9.532亿元，是首笔由民营企业发起，具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目，也是北京市首单消费类公募REITs。

业内认为，首批消费基础设施公募REITs的上市，意味着公募REITs市场规模将持续扩容，产品规模和种类将更加丰富，有利于吸引更多资金参与公募REITs投资，提升市场流动性。

嘉实基金总经理经雷表示:“嘉实物美消费REIT的成功发行和上市，代表将有更多的投资者可以分享物美商超、社区生态经营的收益。同时也有助于民营企业增强投资信心，进一步盘活优质消费类基础设施存量资产，连通资金进入实体经济的渠道，助力公募基金更好地服务实体经济发展。”

相较于其他类型的REITs，消费基础设施REITs底层资产市场化程度较高、细分业态更为丰富，可进一步提升商业项目运营质效，推动消费模式和消费场景迭代升级。且由于其投资金额高、投资回报周期长，有利于扩大有效投资和提振消费，一直为市场所关注。

去年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》，明确将消费基础设施资产纳入REITs试点范围。当年10月，证监会发布修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”等明确纳入基础设施范围。随即，华夏华润、中金印力、嘉实物美、华夏金茂4单消费基础设施公募REITs项目获得证监会及沪深交易所受理。

Wind数据显示，截至2月27日，已有6单消费基础设施REITs获批，其中3单已定价发售并完成募集，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT，累计发行总规模达89.23亿元。

更多产品正在筹备中。中金印力消费REIT已获批，拟募集资金35.77亿元。华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT已申报并获受理，尚未拿到行政许可通知书。此外，首衡集团、鲁能商管、天虹股份、广州城投集团等也相继启动了消费基础设施REITs发行工作。

“消费基础设施REITs的发展，为我国存量巨大商业不动产发展提供了新机遇。”清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员郭翔宇表示，公募REITs可为商业不动产带来更大价值，其权益型属性突出，通过公开市场、长期流动的资本工具，有利于改善商业不动产融资工具体系，更好发挥其主动管理能力，推动商业不动产高质量发展。此外，消费基础设施相较于其他类型资产市场化程度更高、收益更富有弹性，其通过二级市场公开上市，使得居民也能够享受其资产升值带来的效益，有利于促进社会共同富裕。

展望未来，业内认为，消费基础设施REITs发展前景可观。郭翔宇分析，我国消费基础设施存量充足，商业不动产规模巨大，且从国际成熟REITs市场来看，消费类基础设施REITs占据较高比例，综合来看，我国消费基础设施REITs空间广阔。

政策层面，更多利好或将出台。据悉，证监会将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。

专家表示，随着对消费基础设施REITs的政策支持力度持续加大，预计会有越来越多企业选择申报发行消费基础设施REITs，行业规模有望持续扩大，资产类别有望不断扩容，从而形成更多可投资的优质资产，更好发挥公募REITs服务国家战略、支持实体经济的作用。